Guide · § 2 BetrKV
Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV
Umlagefähige Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes regelmäßig entstehen und die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Welche Kostenarten das sind, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend in 17 Punkten aufgezählt. Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten gehören nicht dazu – sie trägt der Vermieter selbst.
Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag
Betriebskosten dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ohne eine solche Vereinbarung gilt die Miete als Inklusivmiete, und der Vermieter trägt die Betriebskosten selbst.
Üblich ist eine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV". Der pauschale Verweis auf § 2 BetrKV oder die „Betriebskostenverordnung" reicht nach der Rechtsprechung in der Regel aus, um alle dort genannten Kostenarten zu erfassen. Kostenarten, die nicht in § 2 BetrKV stehen (z. B. Wartung einer Klimaanlage), müssen ausdrücklich einzeln im Mietvertrag benannt werden, sonst sind sie nicht umlagefähig.
Die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV
| Nr. | Kostenart | Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühr, Zähler, Wartung |
| 3 | Entwässerung | Abwasser-/Kanalgebühren, Niederschlagswasser |
| 4 | Heizung & Warmwasser | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst |
| 5 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Reinigung |
| 6 | Straßenreinigung & Müllbeseitigung | Straßenreinigung, Müllabfuhr |
| 7 | Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus-/Flurreinigung |
| 8 | Gartenpflege | Pflege Grünflächen, Spielplatz, Zufahrten |
| 9 | Beleuchtung | Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außen, Keller) |
| 10 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren des Schornsteinfegers |
| 11 | Sach- & Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarversicherung |
| 12 | Hauswart / Hausmeister | Vergütung (nur für umlagefähige Tätigkeiten) |
| 13 | Gemeinschaftsantenne / Breitband | Betrieb, Wartung von Antenne/Kabelanlage* |
| 14 | Wäschepflege | Betrieb gemeinschaftlicher Waschanlagen |
| 15 | Sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Mietvertrag einzeln benannt |
*Hinweis: Bei Kabel-/Breitbandkosten gelten seit 2024 besondere Regeln (Wegfall des „Nebenkostenprivilegs" für TV-Kabelgebühren). Prüfen Sie die aktuelle Rechtslage und Ihren Vertrag.
Was NICHT umlagefähig ist
Diese Kosten muss der Vermieter immer selbst tragen – auch wenn der Mietvertrag etwas anderes behauptet:
| Nicht umlagefähig | Warum |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Kontoführung, Buchhaltung, Porto, Erstellung der Abrechnung selbst, Hausverwalter-Honorar |
| Instandhaltung & Instandsetzung | Reparaturen, Erneuerungen, Sanierung – Erhaltung der Substanz ist Vermietersache |
| Reparaturen einzelner Geräte | z. B. Austausch eines defekten Aufzugteils (nur Wartung ist umlagefähig, nicht die Reparatur) |
| Leerstandskosten | Anteil leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter |
| Instandhaltungsrücklage (WEG) | Zuführung zur Rücklage ist keine laufende Betriebskostenart |
| Bankgebühren / Mahnkosten | Teil der Verwaltung |
Faustregel: Was einmalig der Reparatur oder Werterhaltung dient, ist Instandhaltung (Vermieter). Was laufend durch den normalen Gebrauch entsteht, ist Betriebskosten (umlagefähig). Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht.
Abgrenzung Wartung vs. Reparatur
Ein häufiger Streitpunkt: Die regelmäßige Wartung (z. B. der Heizung oder des Aufzugs) ist eine Betriebskostenart und umlagefähig. Wird bei dieser Wartung jedoch ein Teil ausgetauscht oder repariert, sind diese Kosten Instandhaltung und gehören nicht in die Abrechnung. Auf einer Rechnung des Handwerkers müssen Wartung und Reparatur daher sauber getrennt werden.