Guide · § 556 BGB
Fristen bei der Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen – ein Guthaben muss er aber weiterhin auszahlen. Der Mieter wiederum hat ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, Einwendungen zu erheben.
Die Abrechnungsfrist: 12 Monate (§ 556 Abs. 3 BGB)
Der Abrechnungszeitraum umfasst maximal 12 Monate (meist das Kalenderjahr). Nach dessen Ende beginnt die 12-monatige Abrechnungsfrist. Entscheidend ist nicht das Erstelldatum, sondern der Zugang der Abrechnung beim Mieter.
Datumsbeispiel:
Abrechnungszeitraum: 01.01.2025 – 31.12.2025
Abrechnungsfrist endet: 31.12.2026
→ Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens am 31.12.2026 zugegangen sein.
Folge der Fristversäumnis
Geht die Abrechnung nach Ablauf der 12-Monats-Frist beim Mieter ein, gilt:
- Nachforderungen sind ausgeschlossen. Der Vermieter kann eine sich ergebende Nachzahlung nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
- Guthaben bleibt bestehen. Ein Guthaben des Mieters muss trotz verspäteter Abrechnung ausgezahlt werden.
- Vorauszahlungen weiter fällig. Laufende Vorauszahlungen schuldet der Mieter unabhängig davon weiter.
Ausnahme: Hat der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten (z. B. weil ein Versorger oder die Kommune die Schlussrechnung erst verspätet geliefert hat), bleibt die Nachforderung ausnahmsweise möglich. Der Vermieter muss dies aber darlegen und beweisen.
Die Einwendungsfrist des Mieters
Auch der Mieter hat eine Frist: Er muss innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Danach kann er formelle oder inhaltliche Fehler grundsätzlich nicht mehr geltend machen – es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Datumsbeispiel:
Abrechnung geht dem Mieter zu am: 15.11.2026
Einwendungsfrist des Mieters endet: 15.11.2027
Verjährung
Berechtigte Nachforderungen aus einer fristgerecht zugestellten Abrechnung unterliegen der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und fällig geworden ist.
Übersicht: Alle Fristen auf einen Blick
| Frist | Dauer | Beginn | Folge bei Versäumnis |
|---|---|---|---|
| Abrechnungsfrist (Vermieter) | 12 Monate | Ende des Abrechnungszeitraums | Keine Nachforderung mehr (Ausnahme: nicht zu vertreten) |
| Einwendungsfrist (Mieter) | 12 Monate | Zugang der Abrechnung | Einwendungen ausgeschlossen |
| Verjährung Nachforderung | 3 Jahre | Schluss des Jahres der Fälligkeit | Anspruch verjährt |
| Auszahlung Guthaben | – | mit Abrechnung fällig | – (besteht auch bei Verspätung) |
Frist automatisch berechnen: Der Fristen-Rechner zeigt Ihnen aus dem Ende des Abrechnungszeitraums die späteste Abrechnungs- und Einwendungsfrist.