Guide · § 2 Nr. 1 BetrKV
Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung nach der Reform 2025
Das Wichtigste in Kürze: Die Grundsteuer bleibt auch nach der Reform eine umlagefähige Betriebskostenart (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und darf – bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag – weiter auf den Mieter umgelegt werden. Seit dem 01.01.2025 gelten die neu berechneten Beträge; je nach Lage und Objekt kann die Grundsteuer gestiegen oder gesunken sein. Umgelegt wird immer der tatsächlich gezahlte Betrag des Abrechnungsjahres, üblicherweise nach Wohnfläche.
Die Grundsteuerreform hat viele Vermieter verunsichert. Die gute Nachricht: An der Umlagefähigkeit ändert sich nichts – nur die Beträge sind neu. Dieser Artikel erklärt, worauf Sie achten müssen.
Darf ich die Grundsteuer weiterhin umlegen?
Kurz gesagt: Ja. Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart genannt und bleibt es auch nach der Reform.
Voraussetzung ist – wie bei allen Betriebskosten – dass die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist das der Fall, geben Sie die Grundsteuer weiter an den Mieter. Die Reform hat an dieser Grundregel nichts geändert; sie betrifft nur die Berechnung der Höhe.
Was hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 geändert?
Kurz gesagt: Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis neu bewerteter Grundstückswerte und teils neuer Hebesätze der Kommunen berechnet. Die Umlagefähigkeit und der Mechanismus bleiben gleich – nur der Euro-Betrag ist neu.
Für Ihre Abrechnung heißt das konkret: Setzen Sie den neuen, tatsächlich für das Abrechnungsjahr festgesetzten Grundsteuerbetrag aus Ihrem Grundsteuerbescheid an. Legen Sie nicht mehr den alten Betrag aus Gewohnheit fort. Die Differenz kann je nach Kommune und Objekt spürbar sein – nach oben wie nach unten.
| Vor der Reform | Ab 01.01.2025 | |
|---|---|---|
| Umlagefähig? | ja (§ 2 Nr. 1 BetrKV) | unverändert ja |
| Berechnungsgrundlage | alter Einheitswert | neuer Grundsteuerwert + Hebesatz |
| Umlageschlüssel | i. d. R. Wohnfläche | unverändert i. d. R. Wohnfläche |
| Anzusetzender Betrag | gezahlter Betrag des Jahres | gezahlter Betrag des Jahres (neu berechnet) |
Das Bundesmodell wurde vom Bundesfinanzhof im November 2025 als verfassungsgemäß bestätigt; eine abschließende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht noch aus. Für Ihre Abrechnung gilt unabhängig davon: Umgelegt wird der Betrag, der im Grundsteuerbescheid festgesetzt und von Ihnen gezahlt wurde.
Nach welchem Schlüssel lege ich die Grundsteuer um?
Kurz gesagt: Üblich und – ohne abweichende Vereinbarung – gesetzlicher Standard ist die Verteilung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
Die Grundsteuer ist eine objektbezogene Abgabe und wird deshalb sinnvoll nach Fläche verteilt. Bei gemischt genutzten Objekten (Wohnen + Gewerbe) kann eine Vorwegabtrennung des Gewerbeanteils nötig sein, wenn dadurch eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnmieter entsteht. Details zu Schlüsseln erklärt der Ratgeber Umlageschlüssel einfach erklärt.
Tipp aus der Praxis: Im Nebenkostenmanager tragen Sie den neuen Grundsteuerbetrag einmal ein und wählen den Umlageschlüssel – die Verteilung auf Ihre Mieter läuft automatisch, auch über mehrere Wohnungen hinweg.
Was, wenn der Grundsteuerbescheid spät kommt?
Kurz gesagt: Kommt der Bescheid so spät, dass Sie die Abrechnung nicht fristgerecht erstellen können, greift die Ausnahme des § 556 Abs. 3 BGB – Sie dürfen die betroffene Nachforderung ausnahmsweise auch nach Fristablauf geltend machen, wenn Sie die Verzögerung nicht zu vertreten haben.
Gerade im Übergang der Reform kann es zu verspäteten Bescheiden kommen. Das entbindet Sie nicht davon, die übrige Abrechnung fristgerecht zu erstellen. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung zu spät.