Guide · Umlage
Leerstand: Wer trägt die Nebenkosten der leeren Wohnung?
Das Wichtigste in Kürze: Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Nebenkosten trägt der Vermieter selbst. Sie dürfen den Leerstandsanteil nicht auf die verbleibenden Mieter abwälzen. Praktisch heißt das: Sie rechnen die Gesamtkosten über den vollen Umlageschlüssel (inkl. der leeren Einheit) und behalten den auf den Leerstand entfallenden Anteil als eigene Kostenlast.
Leerstand ist ärgerlich genug – ihn auch noch auf die zahlenden Mieter umzulegen, ist jedoch nicht zulässig. Dieser Artikel erklärt, wie Sie mit den Nebenkosten einer leeren Wohnung korrekt umgehen.
Wer zahlt die Nebenkosten einer leerstehenden Wohnung?
Kurz gesagt: Der Vermieter. Solange eine Wohnung nicht vermietet ist, gibt es keinen Mieter, der die anteiligen Betriebskosten schuldet – diese Kosten bleiben bei Ihnen.
Das ergibt sich aus dem Prinzip der Umlage: Betriebskosten werden nach einem Schlüssel auf die Mietparteien verteilt. Eine leere Wohnung hat keine Mietpartei, also fällt ihr Anteil auf Sie zurück. Sie können diesen Anteil nicht auf die anderen Mieter „aufteilen", indem Sie den Umlageschlüssel künstlich nur auf die vermieteten Einheiten anwenden.
Der häufige Fehler: den Leerstand herausrechnen
Kurz gesagt: Verteilen Sie die Gesamtkosten nur auf die vermieteten Wohnungen, zahlen Ihre Mieter zu viel – das ist ein klassischer, angreifbarer Abrechnungsfehler.
Ein Beispiel mit vier gleich großen Wohnungen, von denen eine leer steht:
| Vorgehen | Umlageschlüssel angewendet auf | Ergebnis für den Mieter |
|---|---|---|
| Falsch | nur die 3 vermieteten Wohnungen | jeder zahlt 1/3 – zu viel |
| Richtig | alle 4 Wohnungen (inkl. Leerstand) | jeder zahlt 1/4, der 4. Anteil bleibt beim Vermieter |
Sie müssen den Schlüssel also stets auf die Gesamtheit der Einheiten anwenden – so, als wäre die leere Wohnung vermietet. Der rechnerisch auf sie entfallende Anteil ist Ihre Leerstandskostenlast.
Gilt das auch für verbrauchsabhängige Kosten?
Kurz gesagt: Bei verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Wasser mit Zähler) trägt der Leerstand meist ohnehin wenig Verbrauch – aber die Grundkosten der Heizung fallen anteilig an und bleiben beim Vermieter.
Bei den Heizkosten ist der Grundkostenanteil (siehe 50/50-Regel) auch für die leere, aber beheizte oder frostfrei gehaltene Wohnung zu tragen – von Ihnen. Der Verbrauchsanteil ist bei echtem Leerstand gering, aber ein etwaiger Grundbetrag bleibt Ihre Sache. Verbrauchsunabhängige Fixkosten wie Grundsteuer oder Versicherung fallen für die leere Einheit voll an und bleiben ebenfalls bei Ihnen.
Tipp aus der Praxis: Der Nebenkostenmanager verteilt die Gesamtkosten über den vollen Umlageschlüssel – der auf eine leere Einheit entfallende Anteil wird korrekt als Ihr Kostenanteil ausgewiesen und nicht auf die übrigen Mieter abgewälzt.
Leerstand bei Mieterwechsel
Kurz gesagt: Auch die Tage zwischen Auszug und Neuvermietung sind Leerstand – für diesen Zeitraum tragen Sie die anteiligen Kosten selbst.
Wechselt ein Mieter unterjährig und steht die Wohnung dazwischen leer, wird zeitanteilig gerechnet: Der alte Mieter zahlt bis zum Auszug, der neue ab Einzug, und die Lücke dazwischen ist Ihre Leerstandslast. Wie die Aufteilung bei Mieterwechsel funktioniert, erklärt der Artikel Mieterwechsel unterm Jahr.