Muss ich bei Mieterwechsel zwei getrennte Abrechnungen erstellen?

Ja. Jeder Mieter erhält eine eigene Abrechnung für seinen Nutzungszeitraum – der alte Mieter bis zur Übergabe, der neue ab Einzug.

Wie teile ich Grundsteuer und Versicherung bei Mieterwechsel auf?

Diese zeitabhängigen Kosten werden nach Nutzungstagen aufgeteilt: Jahresanteil der Wohnung geteilt durch die Tage im Jahr, multipliziert mit den Nutzungstagen des jeweiligen Mieters.

Wie gehe ich mit Heizkosten bei Auszug um?

Am besten mit einer Zwischenablesung zum Übergabetag, sodass jeder seinen tatsächlichen Verbrauch zahlt. Ohne Zwischenablesung erlaubt die HeizkostenV eine zeitanteilige oder gradtagszahlenbasierte Verteilung als Ersatz.

Wer trägt die Kosten der Tage zwischen Auszug und Einzug?

Steht die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer, trägt der Vermieter die anteiligen Kosten dieses Leerstands selbst.

Bis wann muss ich dem ausgezogenen Mieter abrechnen?

Ebenfalls innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Auszug verkürzt die Frist nicht.

Guide · § 556 BGB

Mieterwechsel unterm Jahr: Nebenkosten korrekt aufteilen

Das Wichtigste in Kürze: Wechselt der Mieter mitten im Abrechnungsjahr, teilen Sie die Kosten zwischen altem und neuem Mieter auf. Zeitabhängige Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Grundgebühren) werden nach Tagen/Monaten aufgeteilt; verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Wasser mit Zähler) idealerweise über eine Zwischenablesung zum Übergabetag. Jeder Mieter erhält eine eigene Abrechnung für seinen Nutzungszeitraum.

Ein Mieterwechsel macht die Abrechnung nicht komplizierter, wenn man die zwei Kostentypen sauber trennt. Dieser Artikel zeigt, wie Sie zwischen altem und neuem Mieter fair und korrekt aufteilen.

Muss ich bei Mieterwechsel getrennt abrechnen?

Kurz gesagt: Ja. Alter und neuer Mieter bekommen jeweils eine eigene Nebenkostenabrechnung, die nur ihren jeweiligen Nutzungszeitraum umfasst.

Jeder Mieter schuldet nur die Kosten der Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat. Sie erstellen also zwei Abrechnungen für dieselbe Wohnung: eine für den ausziehenden Mieter (Jahresbeginn bis Übergabe) und eine für den einziehenden Mieter (Einzug bis Jahresende). Der jeweils geltende Abrechnungszeitraum wird entsprechend gekürzt.

Wie teile ich die Kosten auf?

Kurz gesagt: Nach Kostentyp. Zeitabhängige Kosten teilen Sie nach dem Verhältnis der Nutzungstage; verbrauchsabhängige Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch, am besten per Zwischenablesung.

Kostentyp	Beispiele	Aufteilung bei Mieterwechsel
Zeitabhängig	Grundsteuer, Versicherung, Hauswart, Gartenpflege, Grundgebühren	nach Nutzungstagen/-monaten (zeitanteilig)
Verbrauchsabhängig	Heizung, Warmwasser, Wasser mit Zähler	nach Zwischenablesung zum Übergabetag

Zeitabhängige Kosten: das Tagesprinzip

Für die zeitabhängigen Kosten gilt die einfache Formel:

Jahreskosten-Anteil der Wohnung ÷ Tage im Jahr × Nutzungstage des Mieters

Zieht der alte Mieter z. B. am 30. Juni aus, trägt er rund die Hälfte der zeitabhängigen Jahreskosten, der neue Mieter die andere Hälfte. Ein Beispiel für 365 Tage: Ist der Wohnungsanteil an einer Kostenart 200 € im Jahr und nutzt der alte Mieter 181 Tage, entfallen auf ihn 200 € ÷ 365 × 181 ≈ 99,18 €.

Verbrauchsabhängige Kosten: die Zwischenablesung

Bei Heizung und Wasser mit Zähler ist eine Zwischenablesung zum Übergabetag der sauberste Weg – so zahlt jeder seinen echten Verbrauch. Ist keine Zwischenablesung erfolgt, sieht die Heizkostenverordnung einen Ersatzmaßstab vor – bei der Heizung wahlweise nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, beim Warmwasser zeitanteilig. Eine Zwischenablesung ist der Zeitverteilung aber vorzuziehen und bei Übergabe ohnehin zu empfehlen.

Tipp aus der Praxis: Im Nebenkostenmanager legen Sie für dieselbe Wohnung zwei Abrechnungszeiträume an – das Tool rechnet die zeitanteiligen Kosten automatisch und erstellt für alten und neuen Mieter je eine fertige PDF.

Was ist mit der Kaution und offenen Nachzahlungen?

Kurz gesagt: Die Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen Sie erst, wenn die Kosten des Jahres feststehen – das kann nach seinem Auszug liegen. Die 12-Monats-Frist läuft trotzdem.

Auch für den ausgezogenen Mieter gilt die Frist des § 556 Abs. 3 BGB: spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Sie dürfen mit der Abrechnung nicht beliebig warten. Eine etwaige Nachzahlung des Vormieters können Sie – in den rechtlichen Grenzen – mit der Kaution verrechnen; ein Guthaben zahlen Sie aus.