Guide · § 560 BGB
Nebenkosten-Vorauszahlungen anpassen (§ 560 BGB): wann und wie
Das Wichtigste in Kürze: Nach einer Betriebskostenabrechnung dürfen sowohl Vermieter als auch Mieter die monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Voraussetzung ist eine vorausgegangene, inhaltlich korrekte Abrechnung. Die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform und wirkt für die Zukunft – regelmäßig ab der nächsten fälligen Vorauszahlung nach Zugang. Grundlage ist das Abrechnungsergebnis, nicht eine freie Schätzung.
Wiederholt hohe Nachzahlungen sind für beide Seiten unangenehm. § 560 BGB gibt Ihnen als Vermieter das Werkzeug, die Vorauszahlungen realistisch nachzujustieren. Dieser Artikel erklärt, wann und wie.
Wann darf ich die Vorauszahlungen anpassen?
Kurz gesagt: Nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung. § 560 Abs. 4 BGB erlaubt eine Anpassung auf eine angemessene Höhe – Anlass ist das Ergebnis der letzten Abrechnung.
Sie können die Vorauszahlungen nicht willkürlich mitten im Jahr erhöhen. Der gesetzliche Auslöser ist die abgeschlossene Abrechnung: Zeigt sie, dass die bisherigen Vorauszahlungen deutlich zu niedrig (Nachzahlung) oder zu hoch (Guthaben) waren, dürfen beide Seiten anpassen. Der Mieter darf übrigens ebenso eine Senkung verlangen, wenn er dauerhaft zu viel vorauszahlt.
Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?
Kurz gesagt: Angemessen – als Orientierung dient das Ergebnis der letzten Abrechnung, geteilt auf zwölf Monate. Ein pauschaler „Sicherheitsaufschlag" ist nicht zulässig.
Die neue monatliche Vorauszahlung soll die voraussichtlichen künftigen Kosten realistisch abbilden. Praktisch nimmt man die tatsächlichen umlagefähigen Jahreskosten des Mieters aus der Abrechnung und teilt sie durch zwölf.
Ein moderater Puffer für absehbare Steigerungen (z. B. bekannte Preiserhöhungen) kann vertretbar sein; ein pauschaler Aufschlag „auf Verdacht" ist es nicht. Die Anpassung muss sich am realen Bedarf orientieren.
Wie setze ich die Anpassung formell korrekt um?
Kurz gesagt: Durch eine Erklärung in Textform (z. B. Brief oder E-Mail), die auf die Abrechnung Bezug nimmt und die neue Höhe nennt. Sie wirkt für die Zukunft, regelmäßig ab der nächsten fälligen Vorauszahlung nach Zugang.
Ihre Anpassungserklärung sollte enthalten:
| Bestandteil | Inhalt |
|---|---|
| Bezug zur Abrechnung | Verweis auf die zugrunde liegende, ordnungsgemäße Abrechnung |
| Bisherige Vorauszahlung | aktueller monatlicher Betrag |
| Neue Vorauszahlung | angemessener neuer Betrag mit kurzer Herleitung |
| Wirkung ab | ab wann der neue Betrag zu zahlen ist |
| Form | Textform genügt (Unterschrift nicht zwingend) |
Die neue Vorauszahlung gilt nicht rückwirkend. Der Mieter schuldet den erhöhten Betrag ab dem Zeitpunkt, den Ihre wirksame Erklärung benennt – regelmäßig ab der nächsten fälligen Vorauszahlung nach Zugang. Anders als bei der Erhöhung einer Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 BGB) sieht das Gesetz für die Vorauszahlungsanpassung keine Zwei-Monats-Wartefrist vor.
Tipp aus der Praxis: Der Nebenkostenmanager weist Ihnen nach der Abrechnung die umlagefähigen Jahreskosten je Mieter aus – die passende neue Vorauszahlung ergibt sich daraus mit einem Blick (Jahreswert ÷ 12).
Grenzt § 560 BGB an die Miete an?
Kurz gesagt: § 560 BGB betrifft nur die Betriebskosten-Vorauszahlung, nicht die Nettomiete. Eine Mieterhöhung folgt ganz anderen Regeln.
Die Anpassung der Vorauszahlung ist keine Mieterhöhung. Sie ändert nur den Abschlag auf die Nebenkosten, nicht die Grundmiete. Verwechseln Sie beides nicht – für die Miete gelten eigene Vorschriften (§§ 557 ff. BGB).